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Lorsqu’un chef d’entreprise, un commerçant ou un professionnel libéral acquiert les locaux dans lesquels il exerce son activité, une question importante se pose rapidement :

Faut-il détenir l’immobilier professionnel directement dans l’entreprise ou via une société civile immobilière (SCI) ?

Ce choix peut avoir des conséquences importantes :

  • sur la fiscalité ;
  • la protection du patrimoine ;
  • la transmission ;
  • le financement ;
  • ou encore la revente future de l’activité.

Une réflexion patrimoniale globale est donc essentielle avant toute acquisition immobilière professionnelle.

 

Que se passe-t-il lorsque l’immeuble est détenu directement par l’entreprise ?

Lorsque le local professionnel est intégré au patrimoine professionnel :

  • il apparaît à l’actif du bilan de l’entreprise.

Cette solution présente plusieurs avantages comptables et fiscaux.

 

Les avantages d’une détention dans l’entreprise

Déduction des frais et intérêts d’emprunt

Les frais d’acquisition ainsi que :

  • les intérêts de l’emprunt ;
  • certaines charges ;
  • ou encore certains travaux,

peuvent être déduits du résultat de l’entreprise selon le régime fiscal applicable.

 

Possibilité d’amortir les constructions

L’entreprise peut généralement amortir les constructions.

Cela signifie qu’une partie de la valeur du bâtiment est déduite progressivement du résultat comptable sur plusieurs années.

Cet amortissement peut permettre :

  • de réduire le résultat imposable ;
  • et d’optimiser la fiscalité de l’entreprise.

 

Quels sont les inconvénients d’une détention directe ?

Cette solution présente également plusieurs limites importantes.

Une cession d’entreprise parfois plus complexe

La présence de l’immobilier dans le bilan peut augmenter :

  • la valeur de l’actif ;
  • et donc le coût global d’une transmission ou d’une vente d’entreprise.

Dans certains cas :

  • cela peut compliquer la cession ;
  • ou réduire l’attractivité de l’activité pour un repreneur.

 

Une fiscalité potentiellement lourde lors de la sortie de l’immeuble

Si le dirigeant souhaite conserver l’immeuble après la vente de l’activité :

  • il peut être nécessaire de sortir le bien du patrimoine professionnel.

Cette opération peut générer :

  • une imposition sur les plus-values professionnelles ;
  • parfois significative.

 

Une protection limitée en cas de difficultés de l’entreprise

Lorsque l’immeuble appartient à l’entreprise :

  • il reste exposé aux risques professionnels.

En cas de procédure collective :

  • redressement judiciaire ;
  • ou liquidation judiciaire,

l’immobilier professionnel peut être concerné par les poursuites des créanciers.

 

Pourquoi créer une SCI pour détenir l’immobilier professionnel ?

Pour limiter certains risques, de nombreux dirigeants choisissent :

  • d’acquérir les locaux professionnels via une SCI.

La SCI conclut alors :

  • un bail commercial ;
  • ou professionnel,

avec l’entreprise exploitante.

 

Les avantages de la SCI pour un actif professionnel

Une meilleure protection du patrimoine immobilier

L’immobilier détenu par une SCI est en principe distinct :

  • de l’activité commerciale ou professionnelle exploitée.

Cela peut permettre :

  • de mieux protéger le patrimoine immobilier ;
  • notamment en cas de difficultés de l’entreprise.

 

Un outil de transmission patrimoniale

La SCI constitue également un outil efficace pour :

  • organiser la transmission familiale ;
  • anticiper une succession ;
  • ou transmettre progressivement le patrimoine aux enfants.

Les parts sociales peuvent être transmises plus facilement qu’un immeuble détenu directement.

 

Une gestion patrimoniale plus souple

La SCI permet souvent :

  • d’organiser la répartition des pouvoirs ;
  • les règles de gestion ;
  • ou les modalités de transmission.

Elle peut également faciliter :

  • la détention à plusieurs ;
  • notamment entre époux, partenaires ou membres d’une même famille.

 

Quelle fiscalité pour une SCI ?

La SCI peut relever :

  • de l’impôt sur le revenu (IR) ;
  • ou, sur option, de l’impôt sur les sociétés (IS).

Le choix du régime fiscal influence notamment :

  • l’imposition des loyers ;
  • les plus-values ;
  • les amortissements ;
  • et la transmission du patrimoine.

Chaque solution présente :

  • des avantages ;
  • mais aussi des contraintes.

Une analyse personnalisée reste indispensable avant toute décision.

 

Existe-t-il des inconvénients à créer une SCI ?

Oui. La SCI implique :

  • des formalités juridiques ;
  • une comptabilité ;
  • des assemblées générales ;
  • ainsi qu’une gestion administrative autonome.

Par ailleurs :

  • certains frais ou charges ne seront pas traités fiscalement de la même manière que dans une entreprise exploitante.

La rédaction des statuts et du bail mérite également une attention particulière afin :

  • d’éviter les conflits ;
  • et de sécuriser durablement l’opération.

 

Pourquoi se faire accompagner par son notaire ?

Le choix entre détention directe ou SCI dépend :

  • de la situation familiale ;
  • du projet entrepreneurial ;
  • du financement ;
  • de la fiscalité ;
  • et des objectifs de transmission.

Le notaire accompagne les dirigeants afin :

  • d’analyser les conséquences patrimoniales ;
  • protéger le patrimoine familial ;
  • organiser la transmission ;
  • et sécuriser juridiquement l’opération.

 

Chez Y Notaires, nous accompagnons dirigeants, commerçants, professions libérales et investisseurs dans la structuration et la gestion de leur patrimoine professionnel et immobilier.