Exclusion du droit de préemption du locataire commercial
Le droit de préemption du locataire commercial, instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014, confère au commerçant ou à l’artisan locataire d’un local un droit prioritaire d’acquérir les murs qu’il occupe en cas de vente. L’objectif du législateur est de renforcer la stabilité des commerçants dans leur exploitation, en leur offrant la possibilité de devenir propriétaires de leur local.
Cependant, ce droit n’est pas absolu. La loi prévoit des exceptions, parmi lesquelles figure la cession globale d’un immeuble ou d’un ensemble commercial.
- Qu’est-ce qu’une cession globale ?
La cession globale se définit comme la vente d’un immeuble dans son intégralité, ou d’un ensemble de locaux commerciaux considérés comme indissociables.
Dans ce cas, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas, car l’objet de la vente dépasse la seule unité louée. Le législateur a ainsi voulu éviter que l’exercice du droit de préemption par un seul locataire ne compromette une opération de cession portant sur un bien immobilier plus vaste.
Exemples concrets :
- Un immeuble comprenant plusieurs logements et commerces vendu en bloc.
- Un centre commercial cédé dans son ensemble à un investisseur.
- Pourquoi cette exclusion ?
L’exclusion du droit de préemption dans le cadre d’une cession globale repose sur un équilibre entre protection du locataire et sécurité des transactions immobilières.
• Pour le bailleur-vendeur : elle garantit la possibilité de céder son bien en bloc, sans morcellement imposé.
• Pour le locataire : elle évite une préemption partielle qui pourrait le placer en difficulté dans un ensemble plus vaste.
La vigilance nécessaire
Il appartient au notaire de vérifier que la cession entre bien dans le champ de cette exception. La distinction entre cession isolée et cession globale peut en effet soulever des contentieux.
La jurisprudence examine avec rigueur la réalité de la cession globale :
• La vente doit porter sur un tout indivisible.
• Il ne doit pas s’agir d’une simple manœuvre pour contourner le droit de préemption du locataire.
Le rôle du notaire
Le notaire, en tant que conseil impartial, éclaire les parties sur leurs droits et obligations. Il s’assure notamment :
- De la régularité de la notification au locataire lorsque son droit de préemption existe.
- De la conformité de l’acte de vente aux dispositions légales en cas de cession globale.
- De la sécurisation juridique de la transaction, afin de prévenir toute contestation ultérieure.
Le droit de préemption du locataire commercial constitue une avancée majeure pour la protection des exploitants. Néanmoins, dans un souci de réalisme économique, certaines opérations telles que la cession globale d’immeuble ou d’ensemble commercial échappent à ce dispositif.
L’accompagnement du notaire est alors essentiel pour qualifier correctement l’opération, informer les parties et sécuriser la vente.
Cet article a vocation à informer et ne saurait se substituer à un conseil personnalisé. Pour toute situation particulière, rapprochez-vous de votre notaire.